Формирование пристаней на Туре, развитие пароходства способствовало росту города вдоль реки. В дополнение к сформировавшейся еще в XVIII в. Ильинской (ул. 25-е Октября) и Томской (Осипенко) улицам стали развиваться Тобольская (Комсомольская) и короткие улочки между береговым обрывом и ул. Томской. Там сформировался микрорайон под названием Тычковка. Жили в нем в основном рабочие пристаней.

Когда в Тюмень провели из Екатеринбурга тракт, Малое городище стало развиваться вдоль оврага Тюменки в сторону тракта. В начале XIX в. застроились ул. Московская, Миусская, Достоевского, Короленко, Ялуторовская, Смоленская (я даю современные названия, так как во время застройки часть их была безымянная). Улица Московская — это, собственно, участок бывшего Московского тракта на этой окраине Тюмени.

Особенно сильно способствовала развитию Тюмени в южном и восточном направлении Торговая площадь. Если в 1871 г. на южной окраине Тюмени, где сходились Московский и Туринско-Тобольский тракты, одиноко стояло Владимирское ремесленное сиропитательное заведение, то вскоре вся Торговая площадь была застроена по периметру обывательскими и купеческими домами: с запада застроилась ул. Ляминская (Герцена), с востока расширился и достиг Торговой площади городской микрорайон под названием Потаскуй. Сформировались ул. Водопроводная, Ишимская (Орджоникидзе), Всехсвятская (Свердлова), с севера продвинулись Знаменская (Володарского), Успенская (Хохрякова), Серебряковская (Советская), Большая и Малая Разъездные улицы (Сакко и Ванцетти).

Потаскуй застроили добротными деревянными домами зажиточные жители. Там не брезговали селиться самые богатые и знатные купцы: Игнатов, Жернаков, Текутьев, Колмаков, Вардроппер и др. Странное название микрорайона - Потаскуй,- рассказывают, происходит не от слова «таскаться», а от слова «тосковать». Хотя дома здесь стояли богатые, но улицы, по тюменскому вековому обыкновению, были ужасно грязны, так что не всякая лошадь одолевала их с груженой телегой. Время от времени лошади приходилось останавливаться на отдых, а возница ожидал, или по-тюменски, «тосковал». Прохожие остряки спрашивали возницу:
Что, тоскуешь?
Тоскую, - отвечал возница.
Ну, потоскуй-потоскуй, - милостиво разрешал прохожий.
Постепенно из слова «потоскуй» получился «Потаскуй».

Н.М. Чукмалдин в 1893 г. писал, сравнивая Тюмень конца XIX в. с той, что была в его середине: «В былое время одно слово «Потоскуй» было синоним скучного заброшенного места. Это была окраина города, застроенная лачугами, в которых ютилось самое бедное население. Бывало, ребенка, сделавшего шалость, пугают: «А вот мы тебя отвезем на Потоскуй», и ребенок горько раскаивался в шалости и упрашивал не отправлять его в столь страшное место. Теперь все изменилось. Потоскуй и Тычковка стали лучшими местами в городе. Лачуги все сломаны, новые дома построены, квартиры берутся нарасхват и недвижимость приносит изрядный доход. Такие разительные перемены вызвали, с одной стороны, пароходные пристани, у самого Потоскуя и Тычковки выстроенные, а с другой - конечный путь железной дороги». И еще: «... как развился и вырос Потоскуй! Новые дома, один лучше другого, растут как грибы; новые кварталы и слободки создаются в несколько лет...».

Существенно расширились Затюменка и Заречье. Если в XVIII в. Заречье было застроено примерно до современного моста в створе ул. Челюскинцев, то в XIX в. оно протянулось до современного моста в створе ул. Профсоюзной. Во второй половине XIX в. напротив пристаней в Заречье располагался судостроительный завод Г. И. Гуллета и Л. М. Пирсона, рядом жили рабочие и хозяева завода.

С постройкой железнодорожной станции Тюмень начала оформляться улица, ведущая к вокзалу, в конце века ее назвали Голицинской (Первомайская). Уже в начале XX в. за оврагом построили винные казенные склады (завод «Пластмасс»).

Хотя на планах застройки Тюмени 1765 и 1809 гг. намечены кварталы на Царевом и Большом Городищах, но там тюменцы почему-то не селились, а первые поселенцы появились только в XIX в. С постройкой железной дороги к ней из центра Тюмени (городская Дума) самый короткий путь лежал через Трусовский переулок (ул. Перекопская) и Большое Городище. Мостик там существовал еще с XVIII в.

Вдоль железнодорожной ветки от станции Тюмень до станции Тура и от ул. Царской (Республики) до Загородного сада жили в лачугах и землянках рабочие разных тюменских небольших промышленных предприятий. Современная улица Профсоюзная называлась в конце XIX в. Новой и была известна в Тюмени своими публичными домами и притонами.

Весь XIX в. население в Тюмени прирастало. Если на конец XVIII в. в Тюмени проживало около 6 тысяч человек, то в 1851 г. - 9 674 человека, в 1864 г. -12 593 человека, в том числе 6263 мужчины и 6330 женщин. В 1897 г. проведена всеобщая перепись населения Российской империи. Она показала, что в Тюмени проживало 14 926 мужчин и 14 618 женщин, а всего 29 544 человека, то есть за 33 года (с 1864 г.) население Тюмени более чем удвоилось. Грамотных было 35,53% тюменцев.

Прирост населения был «механический» - за счет приезжих. Отчет за 1862 г. показывал, что за год родилось 672 младенца, а умерло 740 человек, население уменьшилось на 68 человек. В 1896 г. И. Я. Словцов писал о Тюмени: «по... статистике выходит, что... населения обоего пола рождается 1,05%, а вымирает 1,21 %. Значит, через 600 с лишним лет от города Тюмени одно кладбище останется...», и далее мрачно шутил: «недаром же управа на этот случай отмежевала большой погост (кладбище - А. И.) и притом так далеко от городской черты» (речь шла о недавно перед этим открытом Затюменском кладбище, которое было в конце ул. Полевой - А.И.).

Тюмень в 1868 г. выглядела так: «Число домов 2426, мужчин 7474, женщин 6934. Церквей православных 11. Монастырь мужской 1. Единоверческих церквей 2. Уездное и приходское училища. Женское училище. Богадельня. Городская больница. Казарма. Военный лазарет. Почтовая контора. Здание для хранения катера, в коем Его Императорское Высочество в 1837 году изволил переправляться через Туру. Фабрик и заводов 107: салотопенных 2, мыловаренных 6, кожевенных 67, клееварных 2, маслобойных 1, канатных 6, фосфорно-спичечных 1, чугунолитейных 1, кирпичных 4, гончарных 10, колокольных 2, экипажных 5. Кузниц 52. Лавок 365, из них общественных 293. Гостиниц 2, питейных домов 89, рейнсковых погребов 5. Ярмарка 1: с 1 января по 1 февраля. Базары еженедельно по пятницам и субботам. Пароходных пристаней 2. Общественный банк».

Источник: Иваненко А.С. Четыре века Тюмени. Очерки живой истории старинного сибирского города. — Тюмень: Радуга-Т, 2004. — 368 с.